L’évaluation de son patrimoine est incontournable afin de bien le gérer, aussi bien au moment de sa détention que lors du transfert de propriété (exemple : au moment d’une revente, de la donation ou de la succession). Estimer son patrimoine est également requis pour les déclarations fiscales. Comment s’y prendre ?
Actif et passif : la composition du patrimoine
Il faut noter qu’un patrimoine ne se compose pas seulement que des biens (l’actif), mais aussi des dettes (le passif). La valeur du patrimoine est ainsi obtenue en déduisant la valeur du passif à celle de l’actif. Quant à sa composition, elle varie d’un individu à l’autre, en fonction de plusieurs paramètres : antécédents familiaux (héritage, dons), situation financière et professionnelle, âge, situation familiale actuelle, vulnérabilité ou appétence aux risques.
Voici des exemples d’actifs composant un patrimoine classique : les produits d’épargne et ceux destinés à préparer la retraite, les produits de placement (actions, obligations, titres de propriété, bons du Trésor), les produits d’investissement tangibles et atypiques (œuvres d’art, forêt, terre rare, vin, métaux précieux, voitures de collection les produits immobiliers. Peuvent aussi faire partie d’un patrimoine : les brevets et la propriété intellectuelle d’un actif.
L’évaluation diffère alors d’un actif à l’autre, et il appartient à un conseiller en gestion de patrimoine, à un notaire ou encore à un commissaire-priseur de s’en charger.
L’évaluation par un conseiller en gestion de patrimoine
Un bilan patrimonial est effectué et l’évaluation est réalisée en considérant les indicateurs de performance pour chaque actif, sa liquidité, ainsi que son positionnement sur son propre marché. Le CGP pourra conseiller sur la meilleure manière d’optimiser ce patrimoine, en réduisant les impôts à payer et en gérant efficacement l’endettement (exploitation de l’effet de levier, assouplissement des conditions en accord avec les créanciers, définition d’un plan de suppression progressive des dettes).
En bref, la méthode par comparaison est effectuée pour la majorité des actifs, en considérant sa valeur vénale et en recherchant le cours du même type de bien sur le marché. Les actifs mis en location seront évalués à partir de leurs revenus et de la rentabilité générée, ou encore à partir des valeurs antérieures.
Le rôle du commissaire-priseur
D’autres biens font aussi partie du patrimoine des plus fortunés : entreprise, terrains, bateaux, ranch, etc. Le commissaire-priseur est habilité à réaliser l’estimation actif par actif, notamment pour les gros patrimoines. Il réalise en premier lieu l’inventaire de ce dernier avant d’en effectuer l’estimation. Le but est de permettre la répartition lors de la succession par exemple, ou encore en cas de donation entre vifs, et afin d’éviter les tensions familiales. L’inventaire et l’expertise a également lieu dans le cadre d’une vente aux enchères ou d’une vente judiciaire (dans le cas d’une entreprise). Ce sont surtout les biens physiques tels les objets d’art et le mobilier qui sont évalués par le commissaire-priseur, de même que les biens atypiques.
Le rôle du notaire
C’est au notaire d’évaluer tout ce qui est bien immobilier : immeuble, terrain nu, lotissement. Les critères pris en compte sont le type de bien (maison individuelle ou appartement en copropriété), la surface habitable, la taille, la configuration parking, garage, piscine, terrasse, etc.), l’emplacement et l’environnement, l’année de construction, etc. Le notaire se base généralement sur l’audit technique ainsi que sur le fichier Perval. L’expertise est ensuite suivie de la délivrance d’un certificat.
Pourquoi faire évaluer son patrimoine ?
Il est important de prévoir et d’anticiper lorsque l’on détient un patrimoine, quelle que soit sa composition. L’estimation de sa valeur est donc primordiale afin de pouvoir prendre les meilleures décisions en ce qui concerne sa gestion. Comme indiqué plus haut, tout projet de donation ou de transmission sera soumis à cette expertise.
